Grundbuch berichtigen nach dem Erbfall: Pflicht und Frist

Gehört eine Immobilie zum Nachlass, stimmt das Grundbuch ab dem Todestag nicht mehr: Eingetragen ist der Verstorbene, das Eigentum ist außerhalb des Grundbuchs übergegangen. Daraus folgen zwei Dinge. Das Grundbuchamt soll den Erben auferlegen, die Berichtigung zu beantragen (§ 82 Satz 1 GBO). Und zwei Jahre lang kostet diese Eintragung nichts (Nummer 14110 KV GNotKG).

Was § 82 GBO verlangt

Ist das Grundbuch hinsichtlich der Eintragung des Eigentümers durch einen Rechtsübergang außerhalb des Grundbuchs unrichtig geworden, so soll das Grundbuchamt dem Eigentümer die Verpflichtung auferlegen, den Antrag auf Berichtigung zu stellen und die dafür notwendigen Unterlagen zu beschaffen.

Die Verpflichtung entsteht also nicht von selbst am Todestag, sondern mit der Anordnung des Amtes. Und sie umfasst mehr als einen Antrag: Auch das Beschaffen der Unterlagen gehört ausdrücklich dazu.

• Adressat: der Eigentümer, nach einem Erbfall also der Erbe oder die Erbengemeinschaft. Daneben der Testamentsvollstrecker, dem die Verwaltung des Grundstücks zusteht (§ 82 Satz 1 GBO).
• Grenze: Solange berechtigte Gründe vorliegen, soll das Grundbuchamt die Maßnahme zurückstellen (§ 82 Satz 2 GBO).

Ein Bußgeld sieht die Grundbuchordnung dafür nicht vor. § 76 Absatz 3 GBO setzt aber voraus, dass das Grundbuchamt ein Zwangsgeld festsetzen kann. Spürbar wird die Säumnis über die Gebühr.

Zwei Jahre, in denen die Eintragung nichts kostet

Die Eintragung eines Eigentümers oder von Miteigentümern kostet 1,0 nach Tabelle B (Nummer 14110 KV GNotKG). Für Erben gilt eine Ausnahme: Die Gebühr wird nicht erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird. Das gilt auch, wenn die Erben erst infolge einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.

Zwei Details entscheiden über das Fenster. Gerechnet wird seit dem Erbfall, also ab dem Sterbetag und nicht ab Ihrer Kenntnis. Und es zählt der Eingang beim Grundbuchamt, nicht das Datum auf Ihrem Schreiben.

Damit liegt der Startpunkt anders als bei den beiden anderen Fristen nach einem Todesfall: Die sechs Wochen für die Ausschlagung und die drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt beginnen mit der Kenntnis.

Was die Eintragung danach kostet

Dann fällt die volle Gebühr an: 1,0 aus dem Geschäftswert, abgerechnet nach Tabelle B der Anlage 2 GNotKG. Die Tabelle ist gestuft: Ein Geschäftswert von 250.000 € wird nach der Stufe bis 260.000 € abgerechnet.

Die mittlere Spalte steht so in Tabelle B, die rechte ist verdoppelt; wann der doppelte Satz greift, steht weiter unten. Gehören mehrere Grundstücke desselben Amtsgerichts zum Nachlass, wird die Gebühr nur einmal erhoben, wenn die Anträge in demselben Dokument stehen und am selben Tag eingehen (Vorbemerkung 1.4 Absatz 3 KV GNotKG).

Was das Grundbuchamt als Nachweis annimmt

Der Nachweis der Erbfolge kann nur durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden (§ 35 Absatz 1 Satz 1 GBO). Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde, genügen stattdessen die Verfügung und die Niederschrift über ihre Eröffnung.

Der Weg über die öffentliche Urkunde steht unter einem Vorbehalt. Erachtet das Grundbuchamt die Erbfolge durch diese Urkunden nicht für nachgewiesen, kann es einen Erbschein verlangen (§ 35 Absatz 1 Satz 2 GBO). Welche Testamentsform welchen Nachweis nach sich zieht, steht in Testament handschriftlich oder notariell.

Für kleine Werte gibt es eine Ausnahme: Ist das Grundstück oder der Anteil weniger als 3.000 € wert und der Erbschein nur mit unverhältnismäßigem Aufwand zu beschaffen, kann sich das Grundbuchamt mit anderen Beweismitteln begnügen und die Versicherung an Eides statt zulassen (§ 35 Absatz 3 GBO).

Wenn niemand den Antrag stellt

Bleibt die Anordnung ohne Wirkung, geht es ohne die Erben weiter. Ist das Berichtigungszwangsverfahren nicht durchführbar oder bietet es keine Aussicht auf Erfolg, kann das Grundbuchamt von Amts wegen berichtigen und das Nachlassgericht um Ermittlung des Erben ersuchen (§ 82a GBO).

Kostenlos ist das nicht. Erfolgt die Eintragung auf diesem Weg, beträgt die Gebühr nicht 1,0, sondern 2,0 (Nummer 14111 KV GNotKG); daneben wird für das Verfahren vor Grundbuchamt oder Nachlassgericht keine weitere Gebühr erhoben. Aus 535,00 € werden so 1.070,00 €.

Ein Fall mit Zahlen

Herr K. stirbt am 12. März 2026. Zum Nachlass gehört ein Reihenhaus mit einem Geschäftswert von 260.000 €, Erben sind seine beiden Kinder, die Erbfolge steht in einem handschriftlichen Testament. Das gebührenfreie Fenster endet am 12. März 2028.

Geht der Antrag bis dahin ein, kostet die Eintragung der beiden als Miteigentümer 0 €. Später sind es 535,00 €. Berichtigt das Amt am Ende von Amts wegen, sind es 1.070,00 €.

Der Erbschein kommt hinzu, weil das Testament nicht in einer öffentlichen Urkunde steht (§ 35 Absatz 1 Satz 1 GBO). Das Verfahren über den Antrag kostet 1,0, die eidesstattliche Versicherung wird gesondert abgerechnet (Nummer 12210 KV GNotKG).

ErbKlar legt aus Sterbe- und Kenntnisdatum eine Fristen-Kaskade an: Ausschlagung, Anzeige beim Finanzamt, Grundbuch. Die Grundbuch-Frist rechnet die App mit 24 Monaten ab dem Sterbetag. Einreichen kann die App nichts, und an der Gebühr ändert sie nichts.

Häufige Fragen

Muss ich das Grundbuch nach einem Erbfall ändern lassen?

Ja, sobald das Grundbuchamt es anordnet. Nach § 82 Satz 1 GBO soll es dem Eigentümer die Verpflichtung auferlegen, den Berichtigungsantrag zu stellen und die Unterlagen zu beschaffen. Ein Bußgeld sieht die Grundbuchordnung nicht vor; § 76 Absatz 3 GBO setzt aber voraus, dass das Grundbuchamt ein Zwangsgeld festsetzen kann. Bleibt der Antrag aus, kann das Amt von Amts wegen berichtigen (§ 82a GBO), und die Gebühr beträgt dann 2,0 statt 1,0 (Nummer 14111 KV GNotKG).

Wie lange ist die Grundbuch­berichtigung nach einem Erbfall gebührenfrei?

Zwei Jahre. Die Gebühr für die Eintragung von Erben des eingetragenen Eigentümers wird nicht erhoben, wenn der Eintragungsantrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird (Nummer 14110 KV GNotKG). Gerechnet wird ab dem Sterbetag, nicht ab Ihrer Kenntnis.

Was kostet die Grundbuch­berichtigung nach zwei Jahren?

Sie kostet 1,0 nach Tabelle B der Anlage 2 GNotKG (Nummer 14110 KV GNotKG). Bei einem Geschäftswert bis 200.000 € sind das 435,00 €, bis 500.000 € sind es 935,00 €. Berichtigt das Grundbuchamt von Amts wegen nach § 82a GBO, beträgt die Gebühr 2,0.

Brauche ich für die Grundbuch­berichtigung einen Erbschein?

Nicht immer. Beruht die Erbfolge auf einer Verfügung von Todes wegen in einer öffentlichen Urkunde, genügen die Verfügung und die Niederschrift über ihre Eröffnung (§ 35 Absatz 1 Satz 2 GBO). Sonst führt der Nachweis nur über einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Erachtet das Grundbuchamt die Erbfolge für nicht nachgewiesen, kann es den Erbschein auch bei einer öffentlichen Urkunde verlangen.

Das Wichtigste in Kürze

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich an Notar, Anwalt oder Steuerberater.